Plan General de Contabilidad español>El Cuadro de Cuentas>Grupo 2: Activo No Corriente>>Subgrupo 22 PGC – Inversiones inmobiliarias>>Cuenta 221 PGC– Construcciones
(Subgrupo 22 — Inversiones inmobiliarias · PGC 2021)
1. Qué representa
Registra el coste de los edificios completos o partes de ellos (naves, locales, oficinas, garajes, viviendas, instalaciones deportivas, etc.) que la empresa posee para obtener rentas, plusvalías o ambas y no para:
- Ser utilizados en la producción, administración o como sede (211).
- Venderse en el curso normal del negocio (existencias).
Saldo deudor ⇒ activo no corriente (epígrafe “III. Inversiones inmobiliarias”).
2. Reconocimiento inicial
| Operación | Asiento base | Comentario |
|---|---|---|
| Compra llave en mano | 221 ← 400 / 572 (precio + impuestos indirectos no deducibles + gastos de escrituración + acondicionamiento inicial) | El IVA deducible → 472. |
| Construcción propia o reforma integral | Costes en 222 (II en curso); al terminar: 221 / 222 | Los intereses de financiación se capitalizan hasta puesta en condiciones de uso (NRV 2). |
| Permuta | 221 / 21x-22x-57 y resultado 77x/67x | Se valora al valor razonable del bien entregado. |
| Aportación no dineraria | 221 ← 100/118 | Valor pericial independiente. |
| Anticipos | 229 → 221 cuando se escriture el inmueble | Traspaso sin resultado. |
3. Valoración posterior
| Tratamiento | Cuenta PyG | Cuenta patrimonial | Detalle |
|---|---|---|---|
| Amortización (solo sobre la parte edificada) | 681 Amort. inmov. mat. | 2821 Amort. acumulada II | Método lineal; vida útil según estimación (20-40 años habitual). |
| Terreno subyacente | — | 220 (no amortiza) | Separar valor suelo/edificio al comprar. |
| Deterioro | 693 Pérdidas det. IM | 2921 Deterioro II | Test cuando existan indicios; reversión posible (793). |
4. Flujo contable simplificado
A[Alta 221] --> B[Amortización<br>681 / 2821]
A --> C[Deterioro<br>693 / 2921]
C --> D[Reversión<br>2921 / 793]
A --> E[Reclasificación 211↔221]
A --> F[Baja/Venta<br>2821 2921 / 221 77x 57]
5. Ejemplos de asientos
a) Compra de local comercial para alquilar
Precio 500 000 € + ITP 8 % + honorarios 6 000 €.
221 Construcciones inv. inmob.… 546 000
a 572 Bancos………………………………… 546 000
(500 000 + 40 000 ITP + 6 000 honorarios.)
b) Separación suelo-edificio
Tasación: suelo 40 % (220) y edificio 60 % (221).
220 Terrenos inv. inmob.… 218 400
221 Construcciones II…… 327 600
a 546 000 (ajuste interno)
(si se registró inicialmente como una sola cifra, se reclasifica sin resultado).
c) Amortización anual (vida útil 30 años)
681 Amort. inmov. material…… 10 920
a 2821 Amort. acum. II……. 10 920
(327 600 / 30 años).
d) Deterioro por caída de rentabilidad
Valor neto 300 000 € → valor recuperable 260 000 € ⇒ pérdida 40 000 €.
693 Pérdida det. IM……………… 40 000
a 2921 Deterioro II……………… 40 000
e) Reversión parcial (mejora mercado)
2921 Deterioro II………………… 20 000
a 793 Reversión pérdidas…… 20 000
f) Venta del edificio (se mantiene el terreno)
Edificio: coste 327 600 €, amort. acum. 32 760 €, deterioro 20 000 €; precio 350 000 € + IVA.
572 Bancos……………………………… 423 500
2821 Amort. acum. II…………… 32 760
2921 Deterioro II………………… 20 000
a 221 Construcciones II……… 327 600
a 477 IVA repercutido………… 73 500
a 771 Benef. venta IM………… 75 160
(El terreno 220 sigue en balance).
6. Cuentas relacionadas
| Código | Relación | Uso |
|---|---|---|
| 2821 | Amort. acum. construcciones II | Reduce el valor contable. |
| 2921 | Deterioro II | Pérdida/reversión. |
| 229 | Anticipos II | Transferir a 221 al escriturar. |
| 220 | Terrenos II | Valor no amortizable. |
| 752 | Ingresos arrendamiento | Rentas derivadas del inmueble. |
7. Información mínima en la memoria
- Valor contable bruto, amortización acumulada y deterioro.
- Métodos y vidas útiles de amortización.
- Valor razonable del inmueble si se conoce.
- Ingresos y gastos por alquileres.
- Hipotecas o restricciones que graven la construcción.
8. Claves operativas
- Separar suelo/edificio: imprescindible para amortizar solo la parte edificada.
- Cambio de uso: traspasos 211 ↔ 221 sin resultado; mantener amortización acumulada.
- Intereses intercalarios: capitalizables hasta poner en condiciones de uso (NRV 2).
- Costes posteriores: solo se capitalizan los que prolongan vida útil o aumentan rendimientos, nunca el mantenimiento ordinario (622).
- Deducción fiscal: la amortización contable es deducible con coeficientes máximos (Tablas LIS; edificios uso arrendamiento → 3 %).